不要真的以為泡沫破了你就一定買得起

作者: greengreen42 (綠) 看板: Gossiping
標題: Re: [問卦] 有沒有房價一直飆到最後會發生什麼事的 …
時間: Mon Sep 28 00:02:42 2009

※ 引述《chiachia23 (沒完沒了的夏天)》之銘言：
: 聽台北朋友說
: 現在很多店面都是空的
: 賣也賣不出去
: 很多樓也是  高高掛著租售的標示
: 也沒人買
: 好像大家都在等誰先開第一槍(降價)一樣
: 這還好
: 我怕到時候房價泡沫化
: 財團又會利用政治手段要政府接收一切
: 有人知道到時候會變成怎麼樣嗎???

有興趣可以去翻日本金融史的書  很多黑幕  詐欺獵人第二部也有講到

房價飆升的過程並不是所有人都買貴
買的量是以非常快的速度遞減，其實買貴的人比大家想像的少
真正的潘仔人數非常少，因為其實會用那些天價買房子的人
多半是三種人：投資客、有錢人置產、有錢人炒樓
價格越高的時候，一般購屋者會越來越少


然而房價是怎麼跌的呢？
房價腰斬並不是說上個禮拜賣一坪100萬，下個禮拜就變成50萬成交
市場由多轉空是需要非常長的一段時間變化的
舉去年金融海嘯為例，其實市場並不是在金融海嘯發生後才崩潰
而是從520熱潮結束後  7~8月的連續低迷開始的
低迷的原因就是因為美國的次級房貸問題其實早在一年前就快要爆了
5月份是建商跟賣家最後一次倒貨的機會
基本上買的大都是傻傻相信馬上好的人   扯遠了
因此房價大回檔之前  是先交易量緊縮的
這段時間  高低價都會成交  但不會很低  重點是量少非常多
市場上並不會明顯有『房價下挫』的感覺
而是會有明顯的觀望期  因為廣大的購屋族買不起天價  而笨蛋的能量又在前一波燒光了
(類似股票的量縮 )

但是因為經濟基本面的孱弱，會讓這種狀況延續非常久
結果就會有撐不住的屋主/建商開始砍價  先把貨出光再說
這個時候開始會有非常少的屋主開始願意降價
然後一個接一個，但是量一樣不大，然後房仲會收店或減編準備撐過去
因為其實賣的人不會增加太多，還能應付需求面的衰退不至於供給過剩，就這樣卡死
去年的空頭其實是從6月開始的，一路走到今年的三月才結束
要不是政府硬推一堆怪政策，不然走勢會如下面所述繼續走：

跌勢久了就會開始有法拍大增、屋主賣低
有很多屋主是願意賣低的，原因在於其實他根本買很便宜
大安區大多數的屋主每坪購買成本都不到30萬，甚至10萬以下的一堆
很多現在賣60 70的舊豪宅 當年只買10多萬
這些人為了轉換資金  都會願意出售  因為他們知道  長期空頭要來了
接著賣壓就會開始變大，可是買盤因為投資行情結束、基本面又漸弱
便會開始造成大量賣壓的供需失衡－

真正恐怖的是從現在開始
什麼是法拍呢，法拍就是債務人無法正常繳息所以房子被拍賣
等到行情低到一定程度，銀行就會開始累積過多壞帳
因而使銀行的放款開始緊縮，甚至會倒幾間銀行

在購屋者本金變少、貸款成數也緊縮的趨勢下
購屋基本面能承受的房價會越來越低，這種情況利率再低都救不了

最後就會到高點的半價或三成、甚至更低，但是這不代表你買的到房子
因為到時候就算有300萬本金如果你信用不夠漂亮，貸款成數就會很低
現在300萬本金你可以買到1200~1500
可是如果景氣低迷太久，你會把預備金留多一點壓制到購屋用的本金
而且再也不能貸款75成~9成，會緊縮到5~6成 (除非你是特別職業)
因為本金的減少加上房貸成數的減少
就會使你能承受的購屋總價變成600~900不到
而且還會因為都市的人口減少、人口結構變動、大規模都更而越來越嚴重
變成這種價格的過程會需要幾年的時間才穩定下來不再跌
原因就是如果真的還會跌代表這個國家的金融體系沒救了= ="
所以通常都會撐在這個狀況
政府會花非常多錢給金融機構紓困
而這些被紓困的銀行就是在房價變高的過成濫放款的銀行
順帶一提  業界放款最保守的銀行之一 就是專門炒房地產的國泰  科科


簡單來說  很多人想要趁房價低買便宜
但是根本辦不到  不然在這當中房價早就被支撐住了XDDD
除非你是滿手現金的人啦  到時候收租公寓可以輕鬆到10%喔 多存點會升值的貨幣吧
記得到時候用現金買就對了

最後會發生幾件事情：

1.貸款難度變高，包含企業跟購屋還有小額信貸都是

2.台北市政府會開始大量釋出獎勵建坪，而且獎勵建坪從50%變成100%的法案一定會過
因為在景氣上升的過程會有很多建商套一堆成本很高的地
而且一定要再壓低成本  才能把地變成房子還能賺錢
因此會造成市場供給的建坪快速增加  讓價格被供給量壓死上不來
因此會開始出現很多便宜的新成屋  不過就要小心品質不會比以前好(是說現在也很爛)

3.政府會過度舉債

4.這個情況會剛好接上台灣人口負成長，造成非常長期的衰退，而且很難上來

5.會出現泡沫跟蕭條同時並存的狀況，極為有限的頂級豪宅並不會跌，因為量是固定的
真正的豪宅才會吸引真正的豪宅客戶而不是妄想能一直賣高的投資客
但是大多數的假豪宅都會狂跌  而且會有很多法拍 有錢人在經濟不景氣的時候是死最快的
但是基本購屋需求面的房子  通通都會低迷下去

6.政黨會一直不停的輪替XD每任總統跟行政院長都會被幹到翻掉


八卦就是，不要真的以為泡沫破了你就一定買得起
泡沫破了多半也代表你買不起了XD


P.S.中資根本不會炒台灣，中國房地產投資報酬率遠勝台灣，白痴才因為投資需求買台灣

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◆ From: 118.168.1.199
※ 編輯: greengreen42    來自: 118.168.1.199        (09/28 00:03)
推 radiodept:推這篇專業                                            09/28 00:04
→ s81250:台塑的貸款額度都比較高!很怪~                             09/28 00:06
推 lr44:  太專業了吧                                               09/28 00:08
推 OK8066889:專業推  這篇電死一堆蛆蛆經濟大師                      09/28 00:08
推 aodn:這篇很專業 這些現象有點涉足房地產的都看得出來,政府也知道   09/28 00:09
推 poisonB:專業文.....最後一句  科科                               09/28 00:09
→ aodn:但政府救房市的目地是要救金融機構,若那些建設公司手一攤,把   09/28 00:09
政府救房市根本是在害金融機構、救建商....反正金融機構最後可以政府紓困
但是建商不行，所以才會形成這種狀況
※ 編輯: greengreen42    來自: 118.168.1.199        (09/28 00:10)
推 ryosan:原PO半夜發個閒聊文也可以得到這麼專業的回應 真是佛心來的  09/28 00:10
→ poisonB:你以為建設公司沒有背景?                                 09/28 00:10
→ aodn:房子套給銀行,就會有可怕的流動性風險產生了,總之多觀察日本   09/28 00:10
→ kininan:配合兩造雙腥的大黑洞...科科                             09/28 00:11
推 darkgoblin:倒不知這些藥還能撐多久                               09/28 00:11
→ aodn:現在的日本就是二十年後的台灣,甚至應該是比日本還慘的台灣    09/28 00:11
→ poisonB:總之,政府一定想盡辦法不讓泡泡破掉                       09/28 00:12
→ poisonB:泡泡一破大概準備身敗名裂                                09/28 00:12
→ greengreen42:撐泡沫會使後來破掉越來越惡化                       09/28 00:12
→ greengreen42:我們的金融機構比日本爛、政府稅收/償債比更低        09/28 00:13
→ aodn:台灣經濟起飛後,發生過兩次房地產崩盤的泡沫,都是在老K執政時  09/28 00:13
→ greengreen42:國民所得萎縮，穩死的XD                             09/28 00:13
→ poisonB:可是一定是死撐著啊...    有問題?  交給下任吧            09/28 00:13
→ greengreen42:所以基本上爆的那一任開始通常都跟爆炸無關XD         09/28 00:13
→ aodn:發生,但老K做法永遠沒進步,放心,最壞的情況撐過了,但等下次的  09/28 00:13
→ greengreen42:可是這些人很衰 反而前面幾任都會被當神緬懷          09/28 00:14
推 dorbeetle:本來就是… 相信路姿會來買台灣房市根本就是癡人作夢     09/28 00:14
→ aodn:經濟危機,估計在老馬卸任(?)後一兩年會發生,到時真的就有一堆  09/28 00:15
→ greengreen42:當年的日本是幻想自己是世界金融霸主                 09/28 00:15
→ dorbeetle:就算要買也是買商辦跟頂級住宅 跟一般人毫無瓜葛阿…     09/28 00:15
→ aodn:斷頭屋可撿,十年內你我都看得到!                             09/28 00:15
→ dorbeetle:日本當年凱到爆才能吃老本到今天 台灣哪來的本可吃 科科  09/28 00:16
推 ryosan:應該還是有些手段 既能讓泡泡不破 又可以讓它慢慢消下去吧?  09/28 00:16
推 rupcj:不管泡沫破不破政黨都不會再輪替了  兩岸執政黨只要拿個陸    09/28 00:18
→ rupcj:客不來，中資撤退嚇嚇台灣人  選民就會乖乖不敢讓他輪替了    09/28 00:18
推 poisonB:有啊...發展交通  拓張衛星都市                           09/28 00:18
→ rupcj:所以這個泡沫再慘都只會是經濟風暴 而非政治風暴             09/28 00:19
推 BRANFORD:綠綠神和CR神  我該信哪一個?                            09/28 00:22
→ abian:CR往往是反指標神 wwwwwwwwwww                              09/28 00:22
→ greengreen42:CR現在在房地產板喊空 所以第四季一定會再漲          09/28 00:23
→ greengreen42:其實原因就是 第四季是短期內最後一次倒貨機會XD      09/28 00:23
→ greengreen42:所以明年第二季會是檢驗泡沫是否真的會爆開的關鍵     09/28 00:23
推 kininan:開始吃基本麵的時侯就知會不會爆了...                     09/28 00:25
→ poisonB:沒那麼容易爆啦....不到最後關頭是不會爆的                09/28 00:29
推 wakuwaku:見解合理, 至少對門外漢如我而言 很受用                  09/28 00:30