日本經濟住宅貸款的破綻

作者: derekhsu (華麗的天下無雙) 看板: Gossiping
標題: [論卦] 見彼知己：日本經濟問題 - 住宅貸款的破綻
時間: Mon Aug 16 23:34:54 2010

http://blog.derekhsu.homeip.net/2010/08/1552

http://bit.ly/90rbxN
日本不動產競標物件數量趨勢圖

（原文來源：朝日新聞 住宅ローン破綻増加、競売６万戸　甘い審査が落とし穴）
http://bit.ly/90rbxN

上圖是日本2008年3月以來到2010年5月為止，每個月的全國不動產拍賣物件數量的趨勢圖
（引用自日本不動產拍賣流通協會調查）。

長條圖表示所有的拍賣物件，包括住宅、辦公室等等。而較深的藍色部份就是住宅的拍賣
數量。

因為無法返還住宅的貸款，近年來日本放棄自有住宅的比率激增。

根據不動產拍賣流通協會的全國調查，被銀行等單位強制在法院拍賣的獨棟樓房住宅和公
寓，2009年度是2008年度的1.3倍，達到6萬戶之多。

另外一方面，09年度新蓋的住宅約80萬戶。滿足了有「自己的家」的夢想背後，其實產生
了許多「住宅貸款破綻」。

在落花生畑（日本地名，位於日本千葉縣）中央，有小型開發的幾間住宅散落其間。從東
京都心起算約只要一個半小時電車車程就可以到達千葉縣八街市。從JR（日本國有鐵路，
這裡應該是指JR東海）起走路約10分鐘，就可以看見6戶出售中的房屋，每一個都是建立
在40坪地坪上的2層樓建築，在01年開始銷售。外觀並沒有明顯的污垢，與新建物健相比
也沒有比較差，但是，還不到10年，已經轉手3次了。

曾經住在其中一戶的傾卸車司機（61歲）在七月底，搬家到同市內月租約5萬8000圓日幣
（約台幣21720元）的租賃住宅。在法拍中買下這間房子的不動產業者在6月底的時候到訪
，向屋主提出這樣的通告：「如果七月中還不搬家，那麼就會採取法院強制撤離的手續。
」
屋主當時買下這個家的時候是52歲，那個時候他還住在當時的租賃房屋中，有不動產公司
的業務員前來拜訪推銷。

「因為年紀太大所以沒有辦法辦貸款吧。」傾卸車司機一這麼說。

「那麼就找找看可以辦貸款的地方吧。」業務員立刻這麼回答了，於是就花了兩三個月尋
找大型銀行的貸款。

不但沒有儲蓄，甚至還有消費金融約200萬日圓（約合台幣75萬左右）的債務。不動產公
司說「那我把錢借給你拿去還錢吧！」於是，拿了不動產公司的借款還了錢，也順利地通
過銀行的審查。

沒有頭期款，貸了到75歲左右還要持續還上2200萬日圓（約台幣824萬）左右的貸款。每
個月得要還上約10萬多（約台幣3萬7千元）。並非沒有預先思考退休後是否還能還錢，不
過當時的年收入還有將近600萬日圓（約220萬新台幣），目前看來並非付不出錢來，於是
下定決心買下了自有住宅。

然而，五年前左右公司破產，由於轉職的緣故收入大幅度減少，更由於在去年由於開公司
的車卻造成事故而負擔修理費，所以也還不出貸款來了。

「超過70歲是不可能持續把錢還完的。」銀行行員態度180度大轉變地說，斷然地拒絕了
貸款展延的可能，於是就把作為擔保物的房子，在今年的春天向法院提出拍賣，法院當初
提出的底標是377萬日圓（約141萬台幣），因為成為了總共有14人想要購買的熱門物件，
所以最終以820萬日圓（約307萬台幣）成交，但是貸款還剩下約1600萬日圓（約台幣600
萬），就算扣除了賣掉房子還的錢，大概還得要還800萬日圓（約台幣300萬）左右。

「借了越來越多本來不可能借得到的錢，說是這樣就能有一間自己的房子，不知不覺間對
不動產公司言聽計從了。」現在的他只有後悔而已。
就算有欠債也可以通過審查

「電和電話都已經被停了好幾次了，這樣的話總算沒給孩子留下欠債。」傾卸車駕駛隔壁
所住的上班族（56歲）在2007年法拍中失去自己的房子。今年六月，自己也破產了。因為
住宅的緣故而成為了「多重債務人」。

01年買了房子的時候，已經從好幾家消費金融公司欠下了90萬日圓（台幣約33萬）左右的
欠款。但是，不動產公司帶著該名上班族，去找提供銀行借款紀錄的信用資訊機關，一再
請求而消去了借款紀錄。

從地方銀行那裡貸了30年要還2350萬日圓（台幣約880萬）的貸款。每個月要還的貸款加
上消費金融的借款約14萬圓（約台幣5萬），月薪的一半就這樣花掉了，為了要還錢只好
又向消費金融公司借錢，就這樣惡性循環於是總金額膨脹到了300萬日圓（約台幣112萬）
。

房子被拍賣的金額約840萬（約314萬台幣）園，約剩下1300萬左右日圓（約487萬台幣）
的借款，仍然持續地被追著要錢。所剩下的唯一選擇只有個人破產，但是整個手續費加上
律師需要約60萬日圓（約22萬台幣），而法院所選擇的破產管理人也要花20萬日圓（約7
萬5千台幣）。

「終於了解那些因為沒錢而選擇自己破產，到最後身無分文而自殺的人的心情了。」聽了
上班族的這番話，司機更加地不安了。直到晚年都要持續還錢，沒有儲蓄，還欠債。誰都
看得出來是還不出來的貸款，到底是誰核准的呢？

有某位不動產公司的業務員就明說：「銀行的審查太簡單了。」就算有債務只要不向銀行
通報的話一樣可以通過審查，或者是把欠債金額包含到房屋總價裡面也可借得到錢。

有某間大型銀行的某間支店在2000年代初期開始就不斷增加住宅貸款，是因為接收到來自
於總公司的命令。有經驗的人支店長這麼說明：「只要大量集合貸款，採用薄利多銷的戰
略，就能確實地獲得利潤。」

「草刈り場（割草場，就是指最容易賺錢的地方）」是住宅販賣公司和住宅展示場。與販
賣公司合作，把想要買房子的客人找來。變成其他行業也參與的販賣公司的霸權爭奪戰。

接下來就是比賽誰的利率低，誰的審查比較快。比通常的利率還要低的「利率優惠貸款」
等等不斷出現，甚至只要1%左右的低利率。還有週末也營業的「住宅貸款中心」也有，想
要把各支店給集中審查。「機械化地快速審查，銀行員不用所有物件都看，委託給子公司
或這一類的公司來做，所以審查把關變得相當鬆弛。」

「泡沫經濟崩壞以後，針對企業的融資利潤計算越來越糟，銀行從房屋貸款裡找到了活路
。」企業信用評價公司標準普爾的根本直子董事總經理（Managing Director）做出這樣
的分析。

小泉（指日本前任首相小泉純一郎）政權的「民營化」也是推手之一。01年，提出廢止由
國家資金借出的舊式金融公庫（現日本住宅金融支援機構）」的住宅貸款。「以原有從舊
公庫借款的階層為目標，各家銀行一起活躍在住宅貸款的業務上。」舊公庫行員這麼表示
。

原任銀行員的新保恵志，也是東海大學（這裡不是台灣的東海大學，這個東海大學位於日
本神奈川縣）指出：「因為實績主義不斷擴張，相較於審查的質量，融資金額還是行員和
支店店長的實績，所以目的就指示變成為了增加融資額而已，而不在乎還不還得了錢。」
而競爭的結果，就是銀行變成逾放款的體質。

誘惑的廣告詞 「與房租一樣」

根據日本銀行調查，銀行與信用金庫的借出金額中，住宅貸款所占的比例從2000年底的
13%，增加到09年底的21%。貸款過度的另一方面，就是借款的人們，無法還錢的風險也越
來越高。

根據厚生勞動省（相當於台灣的內政部勞委會）的調查，上班族等等的薪資總額，從美國
次級房貸住宅問題發生的07年以來到現在連續3年下降，相較於06年度減少了5%。

低利息也有另一個陷阱。因為住宅貸款採用浮動利率的話1%前後往下降，選擇變動利率的
人比率逐漸增加。但是，如果還完貸款所剩25要還2500萬日圓的話，利率會從1%升到2%，
算起來每個月要多還一萬日圓以上。

「銀行跟不動產公司雖然說『和貸款一樣的還款金額』，但沒有付頭期款就買房子的人還
是有的。但是連頭期款都沒有的人過得是辛苦的日子。買了房子以後除了貸款以外其他的
負擔也都增加了，還錢就變得更困難了。」登載在家計諮詢的財務規劃師藤川太這麼警告
著。

法院的拍賣

當還款遲延的時候，由銀行等單位等提出申請，由法院強制地以「入禮（也就是中文中的
競標）」方式將房屋賣掉的制度。法院會先出示底標，以其為基礎，想要購買者各自提出
他們的理想價格，然後由提出最高價者得標。因為比一般買賣的方式難賣，不能看建築物
的內部的等等的理由，底標通常會比市價低上數成。住宅貸款還款遲延數個月到半年的話
，銀行就會向法院提出拍賣申請，法院經過物件調查後，在申請之後半年到一年之間進行
投標。

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