看德國如何打擊房市投機 1

作者: Fujiwarano (???) 看板: Stock
標題: [轉錄][新聞] 看德國如何打擊房市投機 三年薪水就能買房
時間: Sun Feb 27 20:31:56 2011

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作者: eqable (番馬玉米) 看板: home-sale
標題: [新聞] 看德國如何打擊房地產投機 三年薪水就能買房
時間: Tue Oct 12 00:53:40 2010

 年輕人何時能享這種自由（葉家興）
 http://tinyurl.com/2cbhr8s

  觀察各國房地產市場數據，以德國的房市政策最值得借鏡。
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，並且多年來房價維
持穩定。過去10年房價的年漲幅僅有1％，甚至低於2％的平均
通膨。換言之，考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的
速度縮水。

 德國打房手段完善

  德國人連續工作3年就可以買到房子，「痛苦指數」如此之低
，是不是意味人人有房住，無殼蝸牛已經絕跡了呢？

  令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，但德國自有房屋率僅有
42％，租房族高達58％，而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。德
國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。

  很明顯，台北人要工作20年才能買房，因此平均購屋年齡39
歲，這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。房價等於
3年薪資，卻要拖到42歲才買房，難道德國人都是從39歲才開始
工作？當然不是！

  關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，市場機制、
法律與稅收三管齊下。首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房
規劃，維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶，而可居
住的房屋總量接近3800萬單位。供給相對過剩的房屋市場，加
上透明的市場資訊，讓投機炒作無所遁形。

  此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，包括非自住房屋的不動產
稅、房屋買賣的交易稅，以及買賣價差獲利的資本利得稅，都
壓縮房屋炒作的獲利空間。而健全的法律規範也為穩定房價提
供法律保障，建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，超出
50％以上更構成刑事犯罪的要件，白紙黑字的法律條文，對投
機炒作形成有效恫嚇。

  德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，使得無殼蝸牛租房
的安全感不亞於買房。例如房東漲價必須出示書面理由，並附
上至少三例類似房租漲價的證據，否則房客可以起訴房東漲價
為非法行為。

  買房子的理由，除了保值增值外，無非是讓自己更有歸屬感
和安全感。如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，權益備
受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？

  也難怪台北年輕人犧牲生活，努力存錢付頭期款，還擔心「
現在不買以後更難」的同時，德國年輕人卻選擇自由穿梭各地
，求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，一個住宿
的工具，而不是主要奮鬥的目標，更不是什麼身分的象徵或婚
姻的入場券。年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星
空、享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，有了足夠的
人生閱歷，體力也漸不允許，才考慮買房讓生活作息定著於一
地。

  我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？

  作者為香港中文大學財務系副教授

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◆ From: 114.41.216.87
推 bigbearlin:推 請給我們真正的自由 而不是和建商聯手綁架我們       10/12 00:59
推 tnaflyer:要期待有這種遠見........真的需要遠見~~                 10/12 01:11
推 Terry698:唉  要過多久  台灣才追得上德國...                      10/12 01:19
噓 Haonan:拿德國比臺北市？？？差了上萬倍也能比？？？               10/12 01:39
推 Fujiwarano:搬到德國去住好了XD                                   10/12 01:56
→ piggywu:不用看德國,光是對岸打房的方式,就很不錯了                10/12 02:16
推 rofer:高雄就很容易買了....                                      10/12 03:22
推 changyt:這種文章一直出現 房價還是有得瞧                         10/12 08:01
→ stlo:其實租到42歲在買房台北也差不多啊 只是華人觀念太過根深蒂固  10/12 08:49
→ stlo:一定要有房才有安全感才能結婚不想幫房東繳房貸 blah一堆理由  10/12 08:49
推 lulalla:作者旅居海外，長期關注台灣事務。                        10/12 09:06
推 MoominX:德國?台灣海峽沒加蓋~不爽住就游過去!                     10/12 09:06
推 jackselina:不要整天幻想了 移民比較快啦~看看台灣政府的結構       10/12 09:14
→ jackselina:等你哪天爬到那個位置 也是跟著賺錢亂搞                10/12 09:15
推 furuta27:學界充斥很多跟現實脫節的無意義言論                     10/12 09:29
推 ljuber:其實我是覺得還好 學界的意見都可參考但政府就是不肯        10/12 09:36
推 cvcv:太平洋又沒加蓋~台北市是獨一無二的!!全世界沒有第二個台北市  10/12 09:39
→ ceendy:我們偉大的政府如果聽得進建言就好了                       10/12 09:47
噓 MyohMy:國家比城市？城市比城市 or 國家比國家比較合理。           10/12 09:53
→ poswem:就是因為台灣的機制不完善,財團和政府站同邊,還是會有人大   10/12 10:05
→ poswem:喊支那人要來台買房了,真當支那人是白癡嗎?有趣有趣         10/12 10:05
→ supa64:深感抱歉(指指很多養小老婆的                              10/12 10:06
推 kai761:政客建商黑道緊密結合的環境,打房? 別開玩笑了              10/12 12:13
推 guii:哈哈哈~台灣勞方薪資都漲不了，還打房??我們還是繼續當奴隸吧  10/12 12:32
推 karo:推，完全不同於台灣的價值觀值得我們思考～                   10/12 13:00
→ jameshoo:你怎跟德國比 等台灣做出德國工藝水準 再來講享受人生     10/12 13:25
推 vincools:政策是可行的~ 但台灣政府卻不可能行...                  10/12 13:42
→ spmark:國情差這麼多的也拿來比？實在很不倫不類....               10/12 14:45
→ spmark:不過的確有可以學習的地方 ^^                              10/12 14:45
推 djviva:值得台灣參考                                             10/12 15:00
推 waterspout:與官員利益不符                                       10/12 17:48
推 SHOOTA:如果你在德國住過就知道了 連租房子都要提出完善的工作報告  10/12 18:39
→ SHOOTA:家中人口 公司資訊 年薪多少 他會評估你是否能負擔          10/12 18:40
→ SHOOTA:買房子更不用說 了=_=" 民情差太多 ?政府也是               10/12 18:40
→ caspervanny:政府都用嘴巴在工作,德國的計畫需要用腦,永不可能實現  10/12 18:42
噓 erptt:先繳跟德國一樣多的稅再說,左派VS極右也能比不愧是財經專業   10/12 22:48
推 BlueSatan:這篇文章到底讚美德國還是貶低德國呀?鄉民看打房就high   10/12 22:56
→ BlueSatan:卻沒仔細想過鄉民能跟德國人一樣忍到42歲才買房嗎??      10/12 22:56
→ BlueSatan:尤其台灣人觀念結婚或生小孩時就要有自己房子            10/12 22:56
→ BlueSatan:難不成要撐到42歲才開始建立家庭?在羨慕德國時也要思考   10/12 22:57
→ BlueSatan:台灣人的性格是否適合德國這一套制度...                 10/12 22:57
→ BlueSatan:還有就是德國人對房子的需求是否跟台灣人一樣強烈~~      10/12 22:58
推 chuian71:幹 廢物政府                                            10/12 23:08
推 hono1:世界哪個國家 陽台算室內面積賣的? 這都沒法改 還能期待啥?   10/13 00:05
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講點股票的東西 免得被桶0.0

難怪德國體質這麼好 股票崩盤的程度比歐豬其它國還沒那麼嚴重

全力買進德國股票XD?

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◆ From: 114.43.130.2
※ 編輯: Fujiwarano      來自: 114.43.130.2         (02/27 20:34)
推 OR:好羨慕…                                                     02/27 20:34
推 luluhihi:富士大大一出手 就是好文～～～                          02/27 20:35
→ Eason1ee:國情差太多了吧~  台灣的法制至少落後德國八十年~         02/27 20:35
→ manlike:台灣的房地產資訊不對稱和不透明 是最大的問題~            02/27 20:39
→ sardine:....這是很專制的政府唷  大體上不錯 但台灣的民悴文化阿   02/27 20:39
推 BossSB:========================富士大賺翻天===================  02/27 20:42
推 ClassicTZ:三年阿 真快                                           02/27 20:44
推 OR:明明說好三年，三年之後又三年，三年之後又三年，都快十年了     02/27 20:47
推 micron:把"德國"與"台北"做比較, 邏輯何在?                        02/27 20:51
推 ljsnonocat2:不愧是德國人...                                     02/27 20:52
→ mrschiu:德國租房子非常嚴格..聽說..只要你退租的時候房子有一點點  02/27 20:56
→ mrschiu:和你租的時候不一樣.. 房東就有可能會把你的訂金吃掉以外   02/27 20:56
→ mrschiu:房東還有權向你要他恢復原狀的費用加補償費..是一比大錢    02/27 20:57
推 yanggh:誰叫台灣人太多愚民，太多只看近利，賽局之下，平民皆輸     02/27 21:08
推 FORECORD:德國是歐豬的頭阿 不能掛阿...                           02/27 21:11
推 stocktonty:台灣要有錢人才能當官 當官的想要更有錢就炒樓 所以...  02/27 21:14
推 motar:跟先進國家怎麼比...                                       02/27 21:22
推 ryusuke02:台灣政府~不意外0.0                                    02/27 21:38
推 manlike:房價有先進國家的水準 薪水是未開發國家水準~              02/27 21:43