投資客入門教學

作者: ceca (生活藝術大師??惽? 看板: Gossiping
標題: Re: [新聞] 限貸斷頭 自住客賠掉定金
時間: Sun Aug 11 12:06:15 2013

※ 引述《HAIWEI (維)》之銘言：
: 記者智商不高  算數也不好
: 八卦鄉民都知道
: 也不用太苛責它們了
: 滷味哥我用小學的算術來幫他們解釋一下好了
: 今天我們先不提這種腦殘沒藥醫的"買1500萬房存150萬" 這種一成自備款的說法
: 誰知道是這對夫妻腦殘還是仲介腦殘
: 我們就拿最簡單的"1500萬分期要還多久"來算就好
: 今天就算你真的給你貸到9成買到這間房了
: 你自備款我算150萬 仲介費啥規費鳥費的我就不跟你算了

: 就當你貸了1350萬好了?
: 一般房貸還款是20年  天龍國給你算30年好不好?
: 1350/30=45
: 代表你一年要還45萬  這還是你都不用還利息的情況下喔
: 如果你可以一年存個45萬還房貸
: 那還啥鬼"辛辛苦苦存100多萬頭期款"?
: 我們再說說銀行只給你貸六成這件事
: 1500萬貸六成=900萬
: 所以1500-900=600萬
: 你今天準備了100多萬  我算你多一點啦 200萬好不好
: 我想 600-200=  80~100  .....  我想這應該不是唯一解
: 你算數比他馬的t2d還好啊
: 這篇錯誤百出的文章
: 到底是算數有多爛才寫得出來...?
: ※ 引述《iPenis (蘋果新產品 iPenis)》之銘言：
: : http://ppt.cc/bbur
: : 【劉曉霞╱台北報導】政府打房，各家銀行配合限貸後，不少民眾發生買房卻因銀行限貸
: : 相較之下，打算購屋自住的水電工W夫婦，卻被打房政策影響。W夫婦辛苦存下100多萬元
: : ，希望能買間屬於自己的房子，尋覓多時，終於在台北市南港區找到總價約1500萬元，符
: : 合預算的30年公寓。
: : 簽約買房走到付款階段時，卻被銀行認定收入不穩定，只願意貸款6成，房款還差80~100
: : 萬元，卻又無法短時間內籌到錢，使得辛苦存下的100萬元，當場被賣方以違約為由，堅
: : 持沒收。


好吧,投資客入門教學一下.

(雖然我家不是這樣玩...
 因為當數字變大,你不太敢1億現金貸款4億去買5億的物品.
 就算你敢,銀行也不敢,他可能兩億都不敢貸給你.)



基本上很多人好像都搞錯了投資客的獲利方式.

尤其是那些玩股票的,會搞不清楚,利如高雄房地產增值10%,投報率3%有啥好賺的.

基本上是這樣,先講最典型的低買高賣.

利如你手上有200萬現金,貸款8成買1000萬的物品.

如果這個東西是apple case,他其實值1200萬.

這樣你買1000,加上買賣的手續費,稅金,整裡,抓10%成本=1100萬.

賣掉1200萬,你就是用200萬賺100萬.

至於貸款多少年?利率多少?...其實並不重要,因為很快就轉手了.


再來講長期2~3年買賣(我定義他為中期好了)

一樣200萬買1000萬.

然後大環境10%增值,3年30%(跌上去的尾數先忽略),如果有重大建設完工+50%=80%.

也就是1000萬漲到1800萬左右.

而當中,貸款當然能40年就40年能400年更好.

然後會使用寬限期,只負擔利息不付單本金,貸款800萬2%利息=每個月1萬5內.

另外因為你租金大約3%,所以其實在寬限期的兩個月內,你都有5000塊收入..XD

最後一年比較吃緊,每個月4萬塊房貸,扣掉房租也要負擔2萬塊.

但你前兩年每個月有5000塊收入,所以其實總共負擔還是很輕.

甚至很多人都只抓2年,寬限期用過就立刻賣.
(不過只抓兩年,那利潤其實還沒拉得夠出來,3年比較好,吃的比較完整乾淨)

而獲利,一樣成本價1100賣價1800,獲利700.

你就是3年用200萬賺700萬.

基本上帥過頭炒房團的玩法就是這種,有興趣去吃他的貨,吃一次你就懂了.


再來包租公的玩法.

你房代2%,租金5%(高雄要純收租找5%滿地都是,昨天我就看了4~5件).

等於有3%利潤.

當你把槓桿放大到房代8成,也就是5倍.

你就是被動收入15%....

還不包含本身10%大環境增值(槓桿放大後變50%)

因為包租公沒有套現,所以不用記入賣出成本.

另外包租公是抓10個月獲利,另外2個月是房子傢俱為持成本,所以損耗已經考慮進去了.


以上全都建立在高槓桿上面.

房地產有幾大特性.

1.長期穩定成長.

2.銀行願意大量貸款給你.

3.利多好預測.

所以在你手頭金額不高的情況下,貸款幾百萬到一千萬內,都是這樣賺暴利.

等到後面你賺到錢有點多,銀行也不敢貸給你更大量現金後.

你要嘛就是去找人頭,搞一些地下手段和國稅局玩躲貓貓.

要嘛就是像我們這樣轉現金流.

現金流可以玩那種完全租不出去的東西.

利如將來會開路但目前完全封死的店面.

利如現在有超級嫌惡設施,但是過不久這個設施會被遷移走的物件.

因為你沒貸款,所以不用煩惱房貸利息問題,所以你可以買人家不敢買的東西.

找變化超大,口袋不深的投資客不敢碰的物品.

現金流,風險超低(阿你又沒貸款,有啥風險),獲利沒放大所以有限,選擇最多啥都敢買.

不過我知道,通常槓桿起家的人,一般都會走向找人頭的路.

他們不太接受現金流的安全牌式做法.

我家會這樣幹是因為看過大空頭,然後深知一件事情.

大多頭賺最多的並不是贏家.

但大空頭活下來的才是贏家..

不過目前我看到的一般人,還是不怕死的居多...XD


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.39.4.187
 →  apa9394  :該退場了 不是天天在過年 實質的 產業力 經濟力沒有提升     08/11 12:07

@@....房地產的錢不是這邊來的.

房地產是靠超強大的台商賺的錢來的

你不相信也罷..但事實是這樣.

22K和2200萬的房子.

就是台商和台灣人的差距.
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.4.187         (08/11 12:08)
 →  apa9394  :現在很多年輕人早就不念大學年唸技職考國考 醒醒吧          08/11 12:07
 →  littlepigin  :現在在玩的 又遇到大空頭怎辦? 散客自己玩根本逃不掉    08/11 12:08

空頭槓桿的會掛掉.

你放大5倍,是無論正或負.

和期貨一樣.


但是現金流無感,最多就很不爽.

另外大家知道,租金不是反應房價.

所以房價崩盤,我又低貸款,我的租金還是可以完整抵銷掉貸款,自然不用怕.

and...房地產主要支撐的置產客.

大多都是現金流的做法,只是他們不是靠房地產買賣賺錢,而是賺了錢往房地產丟.

所以說他們投資客也好像有點不太對,還是稱他們置產客好了.

他們是造成高房價的主要元兇.

鬼城都是他們搞出來的.

 →  apa9394  :我知道房地產很多是洗台商錢 問題是 錢洗回來 有用嗎?       08/11 12:09

@@.....

這是另外一個議題,我只能講,台灣超有錢,有錢到不是我們一般看電視可以想像的.

不過不要在這邊討論...這個會講不完.
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.4.187         (08/11 12:13)
 →  apa9394  :台商可以賣透天 2800賣成5000 賣一年賣不掉 他又沒差        08/11 12:09
 推  jetzake  :現金流玩法很多種啦.. 再更有錢的弄基金會吸金的都有        08/11 12:12
 →  jetzake  :也有人大量買進同區集中式住宅 除了收租還自組管委會        08/11 12:13
 →  jetzake  :管理費規定你繳多少就多少 自己再當管理員收一次薪水        08/11 12:13
 推  milkyway168  :只要付得起"少量頭期款"+"利息"~這是重點中的重點!!     08/11 12:14
 →  jetzake  :收來的錢更是愛怎麼用就怎麼用 上下其手的空間很大          08/11 12:14

玩管理費喔...XD...這樣有點殺.

不過細部玩法又分太多種.

so...我只能講初階的基本概念.

因為非常多進階玩法,我其實也不懂...XD
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.4.187         (08/11 12:15)
 →  jetzake  :不要臉的會勾結第四台、網路和監視器業者 維護約隨便開      08/11 12:15
 →  jetzake  :老實一點的就綁定公設維修價 收貴了大多房東其實不太計較    08/11 12:16
 推  getbacker  :租金可以抵掉貸款? 連利息都抵不掉吧                     08/11 12:18

台北不行,但是台中高雄可以.

不過有特定物品限制.

一般台中高雄純租金大約2%~3%.

但是如果事透天隔套房的,基本5%,店面上面隔套房也基本5%.

房貸本利合就大約5%.

超專業包租公一般都會搞到8%~1x%...不過當然他們也要負擔相對風險.
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.4.187         (08/11 12:20)
 →  jetzake  :抵掉利息有可能.. 貸個100萬利息每個月只有一千多...        08/11 12:21
 →  jetzake  :貸款500萬的物件 一個月能收到八千到一萬的物件滿地都是     08/11 12:22
 推  Syffence  :台商買房地產也不是自住 當然叫投資客啊                   08/11 12:43
 噓  ilw4e  :講那麼多，一樣就是開槓桿嘛，扯東扯西                       08/11 12:46
 推  Ascene  :這些租金還有2~3% 的前提幾乎就是"逃漏稅"                   08/11 13:11
 推  espirit  :這篇觀念正確，原po賺很大                                 08/11 14:18
 推  akirakid  :推                                                      08/11 16:01
 推  coburn  :真不錯。置產客量大口袋又深。但都被大家無視                08/11 17:20
 →  coburn  :反而大家都愛幹爆投資客。投資客炒房可能連市場10%都不到     08/11 17:22
 推  Yie  :                                                             08/12 08:32