房仲手段大破解 5

作者: Jude (啾底㊣) 看板: Gossiping
標題: Re: [新聞] 奢侈稅打房 房仲:應到此為止
時間: Wed Apr 13 22:08:45 2011

本來不想回應 不過最後一句話說 "這就是炒房的真相" 讓我覺得相當武斷

房價炒高 絕對不只是房仲或是投客在攪和而已



房地產業之所以近幾年越燒越熱 首先談大環境問題

自從03年SARS過後 房地產從最低點開始反彈 本來只是正常波動

政府也曾經試圖干預 但是在07年到08年之間 發生全球性金融風暴

影響景氣低迷 失業率高升

當時如果政府打壓房市 經濟預期會更加蕭條 所以暫時不加遏止

然後09年到10年 景氣復甦 這當中房地產也有帶動內需的功能

舉例: 房地產景氣 會使營建業 原料業等等 相關產業一起獲利

既然企業賺錢就不會裁員 相對地就能減少失業問題

小老百姓領到薪水才能花錢 用來繳卡債(支撐金融體系循環) 繳補習費(教育)

甚至繼續去消費 進一步刺激市場活絡流通

這是個影響層面很大的食物鏈 只用簡單的例子 希望讓人比較好理解



接下來討論幾個炒房關鍵角色

一 預期心理和人性的貪婪:

就因為房地產賺錢 大台北地區的新成屋跟預售屋 雨後春筍那樣冒起來

房價其實有很大一部份 包含了人們的"預期心理"

這跟經濟學有點關係 在此不深究

舉例: 我預期黃金會漲價 你也預期黃金會漲價 大家都覺得會漲就趕快搶著買(搶購)

想買起來等它漲了再賣出去(囤貨) 本來就持有的人也捨不得賣掉(惜售)

結果 市場上流通的黃金 供給變少(囤貨+惜售) 需求變多(搶購)

本來黃金價格正常 但受到預期心理的影響 變得越來越貴...

建商推案時 大肆炒作宣傳 去看過建案的朋友應該知道 現場會製造出一種熱銷的氣氛

不時廣播"恭喜X小姐 購賣X棟X號X戶~" 或是"賀Y先生 成交本案高樓面河大四房~"

巧妙地讓消費者產生 "此時不買 以後更貴" 的預期心態

而事實上 確實房價是在緩勢上漲 前幾年買了再轉手的人幾乎都賺到錢了

賺得還不是小錢 是幾十萬 甚至幾百萬的暴利 (幸運的也有獲利千萬 但相對少數)

如果你夠留心 注意到去年之前電視上很多談話性節目 都在教人如何"投資"房地產

也有名嘴不時討論獲利秘笈 只要聽老師的話 買這個就會賺

還有某房仲公司巨頭上節目現身說法 提供諮詢

或是某投客囤房上百間 身家數億之類的新聞

這些都是潛意識之中 給社會大眾洗腦 讓人覺得房地產好好賺 我也要趕快去買

"現在50萬一坪不買 以後變60萬就買不起了"

"而且我50萬買下來 等他變成60萬的時候 我還可以賣出去啊"

於是一開始40萬買下來的人 可以轉手給50萬買下來的 50萬賣給60萬買下來的

層層轉手之後 到你想買的時候 居然就變成70萬了 你覺得氣死人了不爽買

沒關係啊 屋主說不買拉倒 總會有那麼一個相信自己有辦法賣到80萬的笨蛋願意買

讓人更生氣的是 還真的有....




二 建商

你知道為什麼74年停徵的空地稅 現在死灰復燃又要開始課徵嗎

(雖然說台北市很鳥的說不課徵)

主要就是為了提高建商養地的成本

我們把建商稱為財團好了 因為資金龐大 政商關係良好 還養一批法律顧問做智囊

一般小老百姓不太可能跟財團對抗 也沒機會去參與市價數十億的土地標案

也就是說 其實大部分的土地 最後都掌握在財團的手中

財團可以拿土地跟銀行抵押 獲得資金 再去買更多的土地....

要那麼多土地幹嘛?? 只要不發生大型的天災(海嘯地震那種) 土地就會一直增值

請大家先有一個觀念 所謂的房地產 包含房屋和土地 (意即建物與土地持分)

房屋會隨著時間 逐漸折舊 價值越來越少

但是土地會隨著時間 區位 週遭環境的變化 越來越值錢 (因為土地供給是固定的)

財團往往在十年前 就得知政府會在某區域有開發計畫

於是財團就去把附近的地都便宜的買下來 每坪10萬好了 然後一年年過去

等到政府終於要進行開發了 一下子那附近的土地變成搶手貨

每坪漲到20萬 30萬 甚至40萬 都還是會有人要買 到時候財團再把地賣掉

或是繼續留著 自己蓋房子拿出來賣

養地的成本 主要是每年要繳的地價稅(申報地價的千分之10) 算算還是很划算

當然以前也有(逃)節稅的妙招 根據舊的土地稅減免規則第9條

無償供公共使用之私有土地 查明屬實 使用期間內 免徵地價稅

很多財團就把土地拿來種點花草 當作社區公園給居民使用 或是作停車場

不過 現在聰明的政府終於發現這個漏洞 已經修法堵起來了

復徵空地稅 是在應繳的地價稅上再加2~5倍

就是為了懲罰財團把土地兼併在手中 提高他們每年要繳的稅

這樣原本可以養10年的地 可能養8年就要賣 或是本來養10塊地 現在養8塊地

大致這樣 房地產價格居高不下的源頭 財團養地要負起絕大部分責任



三 行情價的波及

行情價其實是個很微妙的東西

你跟仲介說 我要看這附近的成交行情 ok~發現這一區有人居然賣到70萬

這麼好我也要 那我開價75萬 70萬是底價 不可以低於70萬

因為人家可以賣70萬 為什麼我不能賣70萬 這不是行情價嗎??

行情價跟成交價是兩回事 我大可以喊100萬喊爽的 關門放狗先嚇嚇你 再來慢慢談

而大量的預售屋和新成屋 為了怕客戶太過誇張的砍價

多半會先報一個太過誇張的價格給你 砍價是正常 不砍價你就是凱子 反正建商還是有賺

可是預售屋 新成屋喊出了可怕的價錢 居然還真給他遇上凱子爹成交了

那旁邊的鄰居會開始想 隔壁跟我一樣的格局 林太太都賣到3000萬了

我的房子坐北朝南風水好 應該可以賣更高 或至少不能低於3000萬吧

旁邊的新大樓住戶開始想 才隔一個小馬路 差一個7-11就可以賣3000萬

那我家好歹也有個2500萬的價值吧

再旁邊的中古屋 會覺得也沒差多少啊 我的房子不過舊一點 重新裝潢一下就好了

應該 也可以賣到2000萬吧.....

從一個指標價朝周圍波及出去 連帶使附近的房價都提升



四 投客與仲介

說起來狼狽為奸並不為過 不過在商言商 本來就以短時間內獲得最大利益為目標

仲介帶看自住客 雖然看了喜歡有意願出價 不過還是先等我女朋友也來看過再說

女朋友看過之後 爸媽也要來看 滿意才會買

總算爸媽也滿意了 等一下 我命中缺水剋木 這個房子還要請風水老師捏算捏算

搞一個自住客可能拖到一個多月都還沒有結論

怎麼辦 我這個月沒業績 要喝西北風了 仲介也是人好嗎

也有女朋友 也有爸媽 也有認識的風水老師(可介紹給客戶幫看風水 事後紅包酬謝)

如果物件真的不錯 跟熟悉的投資客配合 可能只需要一兩天就決定要買

不囉唆直接現金支票付斡 一個月內就成交

屋主覺得我這仲介很有效率 投客開心我先幫他留下好東西 皆大歡喜

而且有合作經驗了 投客要賣掉 通常也是找我賣 又再賺一筆佣金 何樂而不為

換成我是仲介 我也會選這種輕鬆的方式快速賺錢啊

誰想每天站在太陽下寒風中去發一大堆傳單

拉攏一個看了半天沒結論 難搞 嫌東嫌西 最後他X的又不跟你買的自住客




五 民怨

好像都沒有人意識到明年要總統大選 所以無論如何奢侈稅要在今年下半年上路

房價太高一直是民怨之首 政府終於意識到 這個問題再不解決

馬先生可能會成為首例 挾現任優勢 但連選不連任的總統

正因為民氣可用 因此政府要強調打房的決心 讓人民有種錯覺 覺得政府出來主持正義

房價真的很高嗎?? 還是只發生在大台北地區(藍營票倉)

我是高雄人 我覺得高雄的房價還蠻ok的啊 近年來的確有北部投客玩不下去了跑來南部

不過整體而言還是蠻正常的

但是請你捫心自問 除了從小土生土長的台北人 本來就在台北有房子

其他在台北沒有家的朋友們 是什麼原因 讓你要離鄉背井到北部工作或求學

讓你不願意在自己的家鄉置產 無論如何搶破頭也要在台北買一個窩

城鄉差距太大 人口外流 工作機會不均 生活水準 教育程度等等 種種社會現象

我並沒有看到政府有企圖解決這些問題的魄力

PTT上常有人說 沒有捷運的地方就是鄉下 或是出了天龍國就是鄉下之類的

我覺得很感慨 這不是在戰南北 只是單純感嘆在這小小的台灣

資源分配也不公平 落差很大 每年我回鄉下過年都有這種難過的感覺

除了口號式的打擊炒房 政府應該從根源去設法解決人口外移的問題

我想這應該比頭痛醫頭 腳痛醫腳的打房更有效果

不過 好像只有我這麼覺得.... 馬先生能不能再做4年都不知道.....







以上 針對原PO意見提出其他觀點看法 以供參考

仲介還是個很有前途的行業 希望大家不要因為打房就討厭它~











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幹 這是感想文嗎??

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[1;36;40m觀音媽問你 最後一次做善事是在什麼時候?

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◆ From: 114.32.65.73
推 mandmm16:這一篇文章值 1000 Ptt幣                                04/13 22:10
→ jma306:   觀音媽.com                                            04/13 22:11
推 ispy03532003:                                                   04/13 22:11
推 b22222217200:蠻中肯的                                           04/13 22:12
推 Zeroyeu:房價問題主要是財團屯地炒地沒錯                          04/13 22:12
推 myhole:高雄左營新開發區的透天去問問看... 你會吐血對穿腸         04/13 22:13
推 commonbase:高雄的房子也貴阿 全台灣市區地價都太高了              04/13 22:13
推 eatsomuch:炒中古屋的投客也是幫兇，看看那精美的民生社區          04/13 22:13
推 cgi0911:打房是必定有損害跟在後面的，紙上財富縮水和消費萎縮是必  04/13 22:13
→ cgi0911:然的結果。                                              04/13 22:14
→ commonbase:房價本來就應該要打到合理一點的價格                   04/13 22:14
推 FutilityMan:以台灣的還能資源不均到這種程度的確是舉世罕有        04/13 22:14
→ cgi0911:只是，台北受益於國家資源分配不均，支撐力太強；反而是南  04/13 22:14
推 MaaLong:done                                                    04/13 22:14
→ commonbase:至少這幾年是被人很刻意的炒高 大家都看得到            04/13 22:14
→ cgi0911:部明明炒房不太嚴重，卻變成打房政策的第一個受罪羊。      04/13 22:15
推 amurox:結果看9月分紅  房仲業叫苦"只"拿6個月分紅                 04/13 22:15
→ cgi0911:這種搞法真的會讓馬政府在南部完完全全地黑掉。            04/13 22:15
→ amurox:說南部不嚴重的可以去撞豆腐了                             04/13 22:15
推 fstray:...                                                      04/13 22:15
→ commonbase:明明全台灣市區都一堆炒作的人 最好是不嚴重            04/13 22:16
→ haachew:樓上無意義推文                                          04/13 22:16
→ haachew:樓樓上                                                  04/13 22:16
→ commonbase:政策如果排除南部 那馬上更多人跳進去炒                04/13 22:16
推 iGao:本篇該M                                                    04/13 22:17
→ Anvec:台灣就那麼巴掌大 會覺得人口不均勻是因為交通成本相對太貴   04/13 22:18
→ jeromelai:一定非得到台北才找的到工作??責任推的好乾淨啊....      04/13 22:18
→ Anvec:如果通勤的成本是我工作一個小時不到的收入 住高雄為啥不能   04/13 22:19
→ Anvec:在台北工作? 住台北為啥不能去高雄工作                      04/13 22:19
推 stevenkuo:讚                                                    04/13 22:19
推 roader28:中肯文                                                 04/13 22:21
推 Doraemi:厲害                                                    04/13 22:22
推 im5566:這篇分析不錯                                             04/13 22:23
推 cgi0911:並不是說高雄就沒炒房，但是無差別打房真的很蠢。本來應該  04/13 22:23
→ cgi0911:要處罰台北的，現在變成高雄受害最大。你說高雄眾多的自有  04/13 22:23
推 blessman520:分析的很精闢                                        04/13 22:23
→ cgi0911:房屋者，會怎麼看待這件事情呢？                          04/13 22:23
→ cgi0911:是不是會覺得「我們什麼都沒做，反而被處罰」呢？          04/13 22:24
噓 jeromelai:高雄受害最大?有證據嗎?這次打房高雄房價真正有跌多少?   04/13 22:26
推 waterspout:最後一段持部份不同意見  炒房不嚴重是相對於台北而言   04/13 22:27
→ jeromelai:我實在想不出來台北有哪些工作是高雄找不到的........    04/13 22:27
推 ryusumo:  Hey! Jude!                                            04/13 22:27
→ waterspout:非要炒到嚴重了再來打  不認為很怪嗎                   04/13 22:28
→ jeromelai:不願意回老家置產找工作,是自身心態問題還是資源不均???  04/13 22:29
→ waterspout:高雄無論由2004年算起  或2006算  薪資漲幅落後房價     04/13 22:29
→ yudofu:房仲還能講話就表示還可以打 打到死為止                    04/13 22:29
推 CIDgreen:很有用的分析，感謝                                     04/13 22:29
→ waterspout:很多 ，嚴格來說 薪資沒漲  房價漲兩三成有了           04/13 22:30
推 ru04hj4:自用者根本沒差 本來就不會賣 我家就算跌了 我還是要住     04/13 22:30
→ jeromelai:很多年輕人不回家只想待在台北市說穿了就是玩樂方便罷了  04/13 22:31
推 akumahirosi:分析得很厲害 :D                                     04/13 22:31
推 ken0424:奢侈稅跟自有房屋者沒關係，沒有要賣房子會被課到稅        04/13 22:32
→ jeromelai:有人很愛說房價跌會影響到自住的人or已經買房在繳貸款的  04/13 22:35
推 waterspout:打擊炒房 跟人口外移 應該是兩件可以同時做的事         04/13 22:35
推 Balbeleet:還有通貨膨脹 台幣變薄了  相對東西(房子)變貴了         04/13 22:35
→ jeromelai:問題是你自住,不管漲or跌對你而言沒有買賣都是空氣....   04/13 22:36
→ waterspout:跌價會使賣房時價格變低  但反而有助於"換屋"           04/13 22:37
→ jeromelai:繳貸款的也是.根本就是事後諸葛.人人房屋都買低賣高這神  04/13 22:37
推 amurox:說穿只是自私 不想自己的房價變低霸了                      04/13 22:37
→ waterspout:自住者 不賣沒差  想換屋的 更應該希望跌價             04/13 22:37
→ waterspout:正在繳的 你乖乖繳乖乖住  跌爆了 也沒人能放回你房子   04/13 22:38
推 easybaby:                                                       04/13 22:40
推 whaleegg:該死...奢侈稅都還沒上路...就在喊到此為止.............  04/13 22:41
推 andan:有看有推                                                  04/13 22:42
推 hagousla:事實上，房價本來就是要漲的，投機客只是讓他漲的更多     04/13 22:42
推 tenderman:專業推~                                               04/13 22:44
推 flexin:本來就該打..                                             04/13 22:45
推 gn03291206:全台的房仲店面數量跟-4差不多，先倒個一半以上再說     04/13 22:47
推 amurox:漲了2倍 打了1成 就出來靠腰了  因為是賺的不夠多呀         04/13 22:47