文林苑事件／學生觀點：三方小錯造成悲劇 2

作者: ialeou (純種鄉民) 看板: Gossiping
標題: Re: [新聞] 文林苑事件／學生觀點：三方小錯造成悲劇
時間: Sat Mar 31 14:14:43 2012

※ 引述《AlanShore (科科)》之銘言：
: 整件事情其實真相都很清楚明白,偏偏很多鄉民都搞不清楚,
: 之所以王家一定要被劃入都更範圍的原因,
: 可以請看一下高等行政法院98年度訴字第2467號判決,
: 以及最高行政法院的上訴駁回裁定,請見本板22585.


: 簡單說結論,王家的位置位在捷運軌道旁,依法是不具建築線的,
: (簡單的解釋,建築線就是馬路,你要有馬路能進出,那塊土地法律才允許你蓋房子)
: 而不具建築線這個事實,是台北市政府專業鑑定的結果,
: 基本上你找任何建築專業領域專家的來看王家那塊地的狀況,都會告訴你是這樣的結果,
: 所以其後不管是高等行政法院還是最高行政法院,都是尊重市政府的見解的.
: 現在問題就來了,依法如果建商排除王家,其餘36戶自行都更,當然是一種選項,
: 可是這樣一蓋就會造成未來王家將無法改建,因為捷運軌道不是馬路,
: 底下的公園也不是,沒有建築線市政府不可能發建照給你,除非你要冒險蓋違建.
: 那你會說,王家說將來我不改總可以吧,這屋子我要住下去,以後這塊地當荒地不可以嗎?
: 感情上你要這當然是可以的,可是現實面基於土地的有限性,以及為了讓都市土地充分利用,
: 法律基於公益是禁止你這麼做的,所以王家勢必一定要跟著劃入都更範圍裡面.
: 因此,隔壁的郭元益大樓還有另外南側的那兩棟公寓,
: 之所以可以劃出都更範圍的主因也就在此,因為他們都有臨道路或巷道,
: 未來都是都是可以單獨改建的,但是王家不行,自然無從主張同樣的權利,
: 最終是一定得要畫入都更範圍之內的. 這個事實,很多鄉民都選擇性地忽略了.
: 好的,那王家在這整個事件當中到底出現了什麼樣的問題?
: 在進入都更審議階段時,王家就應該以書面明確表達不參與都更的立場,
: 但是事實就是王家沒有這麼做,反而提出了兩億權利價值轉換的請求,
: 當然,鄉民你可以解讀成這個是因為王家不想賣,故意用高價讓建商知難而退的手段,
: 這樣的說法我完完全全可以接受,甚至用一般人的交易的習慣就是,
: 故意開你一個天價其實就是老子不爽賣的啦~~
: 但是,法律文件往來的白紙黑字,並不會管你行為背後的動機或目的是什麼,
: 你提出來的權利變換計畫依法當然會被認為你已經同意參與都更,
: 只是對於價值的分配的多寡上有不同的意見而已.
: 所以,重點來了,那麼王家當時應該怎麼做呢?
: 如果我是王家,真的希望保有我的房子,但是因為我家面臨的是捷運軌道,
: 未來36戶都更後我將面臨沒有建築線的窘境,
: 所以王家應該要在審議的過程當中,明確表態不參加都更的意思,
: 同時向建商提出袋地通行權的方案,也就是說未來這個都更後這個建案,
: 必須要開設一條道路來讓王家通行,如此王家的土地才能夠有能進出的道路,
: 依法才能夠有建築線,後續方能主張與郭元益大樓相同的權利.
: 當然,袋地通行權是必須要支付償金的,但如果王家真的珍惜這個房子,
: 勢必只能選擇這一條路,拿出一筆錢作為通行道路的償金,才有可能被劃出都更,
: 實務上可能的作法就是設定地上權,不過這條路恐怕不會太便宜就是...
: 事實上法院都說得滿清楚了,王家沒有面臨建築線才是關鍵,
: 才是為什麼不能夠劃出都更被迫接受多數決結果的理由,
: 還有要強調一點就是,王家雖然是透天厝,但是因為那個年代根本都隨便亂蓋的,
: 放在今天的狀況,王家的建物依法是根本不可能取得建照,
: 所以客觀來說,參與都更對於王家而言,如果完全不帶感情地純粹以經濟價值來看,
: 以最後換到的房屋價值論,王家也是獲利的一方.
: 但是如果以王家人的感情角度來出發,我也能夠理解與體會捨不得老屋的心情,
: 確實某一些價值是不可以用金錢來衡量的,個人是完全同意的.
: 我也很同情王家的遭遇,我也認為都更條例並不妥當,
: 都更條例的多數決,應該有所限縮,只適用在公寓或大廈住戶土地持分的狀況上,
: 對於透天厝獨立持有整片土地的情形,多數決應該要有所退讓,
: 這才是比較理想的立法方式.
: 整個事件當中,不管是高等行政法院,最高行政法院,還是台北市政府,
: 其實都沒有錯,都是依法裁判,依法行政,當然過程當中非常粗糙絕對是事實,
: 而且我也很賭爛郝龍斌遇到師大夜市違法商家就軟屌,碰到都更就硬起來的差別態度,
: 但是我不認為檢討市政府有什麼意義,因為法律沒有改變,未來不單是台北市而已,
: 其他縣市一樣要面對相同的困境.
: 其實這個問題本來就可以很客觀討論的,誠如我昨天的文章一樣,
: 但是如果八卦板永遠只是流於政治意識形態的謾罵,
: 當然我極度反對郝龍斌這個事件的處理方式,雖然完合法但是真的太粗糙了,
: 但是如果板友無視客觀的事實以及相關的法律規定,那就真的流於理盲和濫情了.


其實敝人認為建築線根本不是重點
就算今天王家在訴訟前去把建築線請出來
王家還是不會勝訴

因為看得出來這位法官判決的邏輯
就是只管事業計畫書興辦過程是否合乎[程序]
並沒有以人性、常理出發加以檢討背後的原因
完全忽略都市更新條例複雜難懂、實務上千變萬化
資源強大的建商與老百姓之間資訊不對等的狀況


以下是敝人整理的判決書大意
不知敝人之理解是否正確
待強者指教

(一)關於公聽會是否合法通知的部份

1.法官認為公聽會的功能是聽取民眾意見對建商無拘束力
  (公聽會只是去看建商表演，民眾意見要不要採納端看建商高興)

2.法官認為公聽會的通知應採發信主義
  (受通知者有無收受該通知很重要嗎？公聽會只是去看建商表演
   塗改寫錯地址都沒關係喔，只要有寄就算是合法通知)

3.法官認為王家沒收到公聽會通知的說法難採信
  (就算王家的舉證讓法官採信，公聽會的功能還是只能看建商表演)




(二)關於本案都市更新劃定範圍的部份

1.法官認為本計畫具備劃定的要件，得以劃定
  (依法行政，洩洩指教)

2.法官認為王家指證建商不符合劃定原則是誤解都市更新相關規定
  (依法行政，洩洩指教)

3.法官認為審議程序已經結束
  尊重市府的審議決定，且王家未臨建築線
  (就算王家有臨建築線，法官敢叫市府翻案？敢叫市府重新審議？)

4.法官認為計畫已經核定了
  王家應該要在公聽會的時候找相關人員協商
  直到計畫核定了才來找他該該叫也沒用阿
  (法官認為重點就是計畫已經核定！
   王家應該參加公聽會找相關人員協商保障自己權益
   但是前面又認定建商的通知屬合法
   也就是即使建商故意寫錯地址(採發信主義)
   使王家沒參加到公聽會導致權益受損也是合法的唷)

5.法官認為王家誤解.......等相關規定
  (王家確實是誤解相關規定XD)



總結就是計畫書已經核定
審議程序已經結束
就算王家提出的相關事証皆被採信
如果法官不以人性與常情出發而只管程序
就法條上來解釋
無論如何王家都不會贏

其實也可能是法官尚未理解都更條例的奧妙
所以無法體會升斗小民的無助
不明白多數建商的猖狂與為所欲為
不然他大概會聲請釋憲
行使他的違憲審查權



最後還是說一下建築線
我不認為這個建築線一定請不出來
因為這種東西就是請了才知道
很多細節端看承辦人的見解(以及奇檬子)

依法規定交通用地的境界線可當建築線使用
但建築基地鄰接高速公路交流道、快速道路、高架道路、橋梁等
及其引道經相關主管機關認定公告後，
"得"不予指定建築線，以維護公共交通安全。

因為王家的801是鄰接捷運淡水線的高架路段
規定是說：如果考量公共交通安全可以不指定建築線
但是"得不予"跟"不予"的意思應該不同吧
(雖然實務上大部分的公務人員都會自動省略這個"得"字)
且高架道路下的空間目前也作廣場及開放空間使用
所以你說一定請不出來嗎？
那倒未必

另外803地號雖然沒有臨接交通用地
又被804地包住變成裡地
但是如果可以舉證804為既成道路
其實是可以申請指定建築線的


以上為個人淺見，待強者指正。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 1.200.50.222
推 timshan:推一個                                                  03/31 14:16
→ dodosteve:法院好像認定不是?那就法院說的算囉.                    03/31 14:16
推 kuankubank:照這個學生所說 建商哪裡有損失 都更利益到手了         03/31 14:17
→ blackacre:行政法院大概都是判機關贏比較說。不用期望太高          03/31 14:19
→ luckykey:看要怎樣解釋就對了　怎樣都可以凹                       03/31 14:20
→ darkgoblin:人家的土地就可以當既成道路用 不也只是在惡法尋求個人  03/31 14:21
→ darkgoblin:利益 這時少數人的利益又變公共利益了                  03/31 14:22

有關既成道路之認定：
依司法院大法官議決釋字第四○○號解釋之解釋理由書：公共地役關係乃私有土地而具有
公共用物性質之法律關係，與民法上地役權之概念有間，久為我國法制所承認（參照司法
院釋字第二五五號解釋、行政法院四十五年判字第八號及六十一年判字第四三五號判例）
。既成道路成立公共地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或
省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠
而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確
實之起始（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。

所以我說"如果可以舉證"804是既成道路
就有機會申請指定建築線
反之則否

→ Mikli:那如果你是804的屋主呢？換個角度又是另外的思考囉。         03/31 14:22
推 EV1L:804的屋主也是為了多點持分跟建坪所以裝死啊  人性就是這樣    03/31 14:26
→ Mikli:所以啦，以不同角度看事情當然就不同。講難聽點，如果今天你  03/31 14:27
→ Mikli:鄰居為了希望可以不要加入都更，然後要求把你家劃成既成道路  03/31 14:28
→ Mikli:，你能夠接受嗎？所以看事情還是要以完整的面向才比較客觀。  03/31 14:28
→ EV1L:對  可是結果是建商賺了  住戶賺了  王家賠錢賠地             03/31 14:28
→ lpllpllpl:他不能要求 是要跟鄰居買地來劃成既成道路 這兩者有區別  03/31 14:29
→ EV1L:那我不能理解這種有失公平的情況下為何有人要去幫建商護航     03/31 14:29
→ EV1L:除非是既得利益者  否則在我看來有點沒人性                   03/31 14:30
→ lpllpllpl:當然結果是地要賣給出價比較高的 所以建商贏的合情合理   03/31 14:30
→ darkgoblin:沒人想為建商護航 只是你假設這些人提不同的觀點是為    03/31 14:30
→ darkgoblin:建商護航                                             03/31 14:30
→ lpllpllpl:但是建商持續用資訊不平等的方式去操作都更手法 這點就   03/31 14:31
→ Mikli:王家並沒有賠錢賠地喔，這就是你的誤解。                    03/31 14:31
→ lpllpllpl:是不能為社會大眾所接受 才會引起這次的社會民怨         03/31 14:31
→ ERQQ:王家不虧啊  他只虧精神面                                   03/31 14:31
→ Mikli:我沒有在為建商護航，你這樣的假設根本就是要先把人污名化。  03/31 14:31
→ EV1L:我也不信什公平正義  只是我很清楚改天同樣情況發生在我身上   03/31 14:32
→ lpllpllpl:乍看之下是沒有賠錢賠地 但是很多人不能接受不就是透天   03/31 14:32
→ hiegg:這條法哪些人定的？ 只會在背後指責行政的人喔               03/31 14:32
→ EV1L:我只可能是被吃得不是吃人的  所以只好假裝支持公平正義       03/31 14:32
→ lpllpllpl:變大樓? 賠錢這方面倒是可以再討論深入一點 XD           03/31 14:33
→ lpllpllpl:角色立場互換 你願意把剛裝潢好沒多久的透天變大樓?      03/31 14:34
→ ERQQ:我覺得那個地賣不出去 不臨道路 又在高架橋下                 03/31 14:35
→ ERQQ:王家是在都更後才裝潢，打定不搬                             03/31 14:36
→ ERQQ:要是我我會換，因為自己改建，非常難蓋，營建法的關係...      03/31 14:36
→ EV1L:沒有賣不出去這回事  假如不考慮都更法跟公權力介入           03/31 14:37
→ lpllpllpl:這部份就見人見智囉 我個人是不願意啦 XD                03/31 14:37
→ EV1L:建商絕對會開開心心的拿兩億出來買                           03/31 14:38
→ ERQQ:看來他把建蔽率用滿了，將來就算可以改建，大概蓋不起來       03/31 14:38
→ EV1L:何況王家本身的意願是不賣  賣不出去只是個假議題             03/31 14:38
→ ERQQ:以金錢考量，如果換5戶，出租個兩戶，就可以養一家了          03/31 14:39
→ lpllpllpl:那也是王家人自己去煩惱的問題 都住了六代  XD           03/31 14:39
→ ERQQ:我想問題還是在王家很想留老厝  這一般人不能理解             03/31 14:40
→ firehousehot:什麼叫"就算王家提出的相關事証皆被採信"還是會敗訴?  03/31 14:41
→ ERQQ:但是都更就是這樣囉，強制你維持都市景觀跟土地資源利用       03/31 14:41
→ firehousehot:現實狀況是,他提出的全都不是不劃入都更的理由        03/31 14:42
噓 jab:end                                                         03/31 14:42
→ lpllpllpl:說到改建這種房子 會讓我想到日本的全民住宅改造王呢XD   03/31 14:42
→ firehousehot:他今天早早申請到建築線,法官敢這樣判嗎???????       03/31 14:42
→ ERQQ:因為審議過了 一切依法處理...                               03/31 14:42
→ firehousehot:事實就是他自以為有建築線,但是拿到法官那,被判沒有   03/31 14:43
→ firehousehot:今天他只要有建築線,就會被移出去了                  03/31 14:44

我會這樣理解是因為法官多次提到計畫書已核定、審議已結束
並且尊重市府及審議小組的專業
認定王家在審議後才表明不願參予都更是他們自己違反程序在先
即使王家在訴訟前把建築線指定出來
也不能改變計畫書已經核定的事實
也不能改變程序上違反的事實
除非法官認定程序(也就是都更條例)本身有問題
然後聲請釋憲

我不知道自己的理解是否正確
有待板上先進指正

還有
有沒有建築線不是法官判的
這個是台北市都發局的權責

推 poety:比較奇怪的是實施者的代為拆除應該不等於強制拆除吧，所以才  03/31 14:48
→ poety:只好請求主管機關行政強執。不知道為什麼那學生會說實施者可  03/31 14:49
→ poety:以不管王家，逕行拆除。                                    03/31 14:50
推 Bavarian:法院都說同樣的地址，你就收的到傳單，卻收不到公聽會通   03/31 15:05
→ Bavarian:知，實在是說不過去。這樣還要講公聽會通知問題嗎？       03/31 15:06
推 charmania:樓上，就是有人眼瞎了，都視而不見還一直鬼打牆啊        03/31 15:26

這個部份的爭議在於：
原告主張建商提供的證物上
地址部分有塗改痕跡
且掛號回執聯印有大廈管理戳章
但是該地址並無設置管理處
何來大廈管理戳章？

簡單來說就是王家懷疑建商當初寄送的地址是錯的啦
因為證物上的地址有被塗改過
不過判決裡沒有針對塗改跟管委會戳章這個部份加以說明


還有，我眼沒瞎啦，我連近視都沒有喔:D
※ 編輯: ialeou          來自: 1.200.50.222         (03/31 17:09)