日本還是沒有度過房價危機

作者: GameHeven (Mark Williams) 站內: Gossiping
標題: Re: [問卦] 有沒有愛炒房地產的到底是那些族群的八卦?
時間: Sun Jan 20 20:32:52 2013

※ 引述《hachime (最惡教師)》之銘言：
:  先說我痛恨炒房的人
:  但是目前台灣的情況 , 用很簡單的角度來看 , 當然經濟學的角度沒這麼單純
:  目前台灣炒房或是把所得投入房市的人還是很多, 非常的多
:  有穩定工作沒有背一點房貸的人真的很少
:  意思就是說整個國家的經濟被房市所牽動的情況非常嚴重
:  一旦房市崩潰 , 除了該死殺千刀的房仲跟建商沒工作之外
:  想問一下 是否也會牽動一波很大的經濟風暴?
:  以原PO為例 , 還背著百來萬的房貸(家裡留下來的) , 如果再來一次經濟風暴
:  搞不好繳不出房貸就要去睡街頭了= =
:  誠心請教一下日本當時泡沫之後是怎麼度過房價危機的?
:  順便說服一下版上那些認為房價崩潰之後台灣會沉的炒房族~~~ 感謝~~
首先你搞錯一個最大重點。日本起跌點是1991年。


但是現在2013日本還是沒有度過房價危機。

你沒看到日本安倍上台，立刻宣佈日幣貶值救經濟？

我解釋一下日本歡樂大崩盤的過程。

1985五個國家舉行廣場協議，最後決定日幣升值，美金貶值。
日本跟台灣一樣，生產一堆產品賣給美國。日幣貶值比較有利。
但是貶值也有副作用，不可能無止盡貶下去。
反正吵了半天，最後日本答應日幣升值，事實上不叫升值，叫做「恢復正常」。
因為之前日幣是刻意貶過頭。

但是升值一定會產業有影響，政府怕企業倒太多。故意把利息降得很低。
企業週轉空間比較大。這樣企業有時間可以轉型。

結果企業借錢之後沒有做生意，而是去買房。

然後買了也不是自住，而是加價賣給別人。那為什麼漲價賣得掉？
因為買主也是要加價轉賣給別人。

大家賣來賣去，看哪個智障接到最後一棒

然後到了1991，房價真的爆了。我提幾個數據。

房價最貴時期，房價大約是60年租金。(意思就是說房價暴漲，租金不動。)

1991開始跌，1993大約是25年租金。
再來是10年緩跌，2003大約是15年租金。然後就停了。

(以上都是推估，因為日本2003才實施實價登錄。)

房價爆炸之後發生什麼事？

建商倒一堆，屋主跳樓自殺死一堆。
銀行本來要倒了，但是政府花大錢救銀行。不救不行。
不救的話日本會有50%的存款直接消失。

但是最後也沒救起來，1998~1999有一波倒閉潮。政府補助只是讓銀行多活了幾年。
不只是銀行，包括壽險也倒了一波。

保戶不至於血本無歸。因為政府找了一堆新業者接收舊保單。
只是舊保單給付全部縮水。科科。

沒自殺的屋主怎麼辦？很簡單，你就花30~40年乖乖還清。
 (不要懷疑，那個時候真的有笨蛋貸款40年)

那你覺得屋主有閒錢可以旅遊嗎？你覺得屋主有錢吃喝玩樂嗎？
當然沒有！

所以房價垮台之後很容易變成通貨緊縮。

什麼叫做通貨緊縮？

就是老百姓省吃儉用，拼命存錢，不花錢。企業賺不到錢。
最後公司收掉，員工失業。因為失業，所以沒錢消費。
有工作有錢，但是看到別人失業，經濟這麼爛，所以還是拼命存錢。
因為大家都不消費，所以企業又繼續倒閉。惡性循環。

這個循環日本玩了20年還在玩。哈哈哈

日本政府在1991年之後，做了幾件事來救經濟。
1.降低銀行利息。(因為銀行利息實在太低，所以大家會把錢拿出來花掉。)
2.舉債建設。    (政府生一堆工作出來，老百姓有工作就會消費。)

但是以上兩點的後半段都沒有發生。

老百姓就是死都不花錢，把錢領回家鎖在保險櫃，還是不花錢。

日本現在房價「全國平均」是15年租金。15這個數字其實是非常低的。
也就是說日本房價偏低，房租偏高。

襪靠，那我應該去日本當包租公才對，一年可以賺6~7%耶！

但是房價跟房租明年都會繼續跌喔！
你願不願意？


麻煩看漲的各位高手，明天立刻掃貨再掃個幾百間。


喔！聽說大台北2012成交量10年最低。
南方之星有101戶沒人標。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.169.180.51
推 hazel0093:終於看到好文                                          01/20 20:33
推 bulank:                                 認真問   台灣會這樣嗎?  01/20 20:37
推 dans:不會  ㄎㄎ                                                 01/20 20:37
推 builttokill:專業推                                              01/20 20:37
推 OGC:我期待台灣也有這樣的一天                                    01/20 20:38
推 ee77:自住沒差啊，我爽爽買、爽爽住，我管你房價明年會不會跌？     01/20 20:38
→ ee77:反觀台灣想「爽爽買」都不可能了，更不用講後面的了           01/20 20:39
→ dans:期待台灣會重演日本崩盤的應該早點滾出台灣                   01/20 20:39
→ pds1:如果60年租金才會泡沫，台灣還有一大段可漲                   01/20 20:39
→ dans:日本會崩盤不是因為炒作  是吸引太多等著賺匯差的游資近來炒   01/20 20:39
→ ee77:這不是唱衰，而是必定發生的事實，懂的人就會先做好準備       01/20 20:40
→ dans:台灣目前沒有吸引賺匯差的誘因  所以沒有真正的游資近來       01/20 20:40
推 k11k:台灣現在就是租金漲不太起來 當然新成屋租金會比較貴          01/20 20:40
→ dans:自然不會重演日本的崩盤悲劇                                 01/20 20:40
那為什麼台北房價漲10年，房租跌10年，請解釋。
推 Lazi:我們家現在月租四萬 對面剛要賣喊3500萬 好像超過60年比例惹   01/20 20:41
→ dans:日本其實也不只崩盤這次  1960年京奧景氣也帶來一次熱錢炒作   01/20 20:41
推 hihjk:有看有推                                                  01/20 20:41
※ 編輯: GameHeven       來自: 118.169.180.51       (01/20 20:42)
→ pds1:台灣要像日本一樣的結果，就必須客觀條件相同                 01/20 20:41
→ dans:鄉民愛講台灣人自以為房子很值錢  但鄉民也很自以為很多游資   01/20 20:42
→ pds1:但台灣的客觀條件與日本並不相同                             01/20 20:42
→ dans:跑進來台灣炒作或哄抬                                       01/20 20:42
推 ee77:台灣都快100年比例了，pds1還在那邊60年比例，科科            01/20 20:42
→ DennyCrane:台北市的房租比是500倍... 也差不多40年租金了          01/20 20:42
→ ee77:pds1如果你是房仲的話最好從頭學起，聰明的房仲自己不會被騙   01/20 20:43
推 t1329kimo:想想看你的錢都放在哪裡  再想想看炒房的都哪些企業      01/20 20:43
→ ee77:而是要去騙人的                                             01/20 20:43
→ dans:房價和房租走勢背離不是只有炒作或泡沫化這個變因  謝謝       01/20 20:43
→ DennyCrane:簡單說有錢吵的都是金融保險業 而你的錢都在裡面        01/20 20:43
→ pds1:大台北很多地方的住宅根本離60年很遠 單純的學生              01/20 20:43
→ dans:政府故意去干控土地持有稅也會造成房價和房租走勢背離         01/20 20:44
土地持有稅30年不動了，為什麼最近10年才漲？
→ t1329kimo:房價崩盤你的錢還會安然無恙?                           01/20 20:44
※ 編輯: GameHeven       來自: 118.169.180.51       (01/20 20:45)
→ dans:台北市的投報率平均應該高於1%  房價房租比不會高於100年齁    01/20 20:45
→ pds1:租金比達到60年不見得是個必然的標準 但現實是很多地方並沒有  01/20 20:45
→ dans:持有稅又不是只能從稅率干控  頗ㄏ                           01/20 20:45
→ ee77:故意講「大台北」的意思就是在講北縣嘛，太容易看透囉         01/20 20:45
→ dans:看到走勢背離就說是泡沫化  那你怎麼不告訴我哪個國家泡沫化   01/20 20:46
→ dans:九年了還沒泡沫爆炸  ㄏㄏ                                   01/20 20:46
→ pds1:呵呵 不了解實情的學生又趕快轉移焦點了                      01/20 20:46
→ dans:就舉日本 奧運景氣的泡沫是一年  廣場協議的泡沫是兩年        01/20 20:47
→ pds1:如果60年真的是個標準 那台北很多地方還會續漲                01/20 20:47
推 swatch3484:專業推........                                       01/20 20:47
→ dans:台灣泡沫九年唷～～長得還真是一樣唷～～ㄏㄏ                 01/20 20:47
推 Assyla:現在台灣也可以貸款四十年啊                               01/20 20:47
→ pds1:影響房價的可能因素太多了 不是日本怎樣 台灣就一定怎樣       01/20 20:48
→ dans:你去貸款四十年阿  看有沒有銀行貸給你  鍵盤房貸             01/20 20:48
※ 編輯: GameHeven       來自: 118.169.180.51       (01/20 20:50)
→ pds1:光是華人對房產的概念就與日本人不同                         01/20 20:49
→ pds1:華人無論如何都要買房子 台灣 香港 新加坡全都是高房價區      01/20 20:49
→ dans:政府公告房貸可以揹100年和40年意義是一樣的  根本沒銀行會準  01/20 20:49
→ dans:台灣不是沒有發生泡沫化過  只是鍵盤分析家不會知道的         01/20 20:50
推 t1329kimo:日本台灣客觀條件完全不同  拿來類比根本就是邏輯錯誤    01/20 20:51
推 Assyla:日本跟台灣不一樣的還有外資包括陸資不會來炒作             01/20 20:51
推 sdhpipt:這篇講得不錯                                            01/20 20:52
→ Assyla:像陸資好了，最多就是買101那種商辦，根本不碰公寓透天厝    01/20 20:52
推 coolcool:持有房地產的人都會覺得大陸人會來買房 全台都買          01/20 20:53
推 dans:要看唷  企業一定投資商辦  但個人一定會買住宅               01/20 20:53
推 iceyes:沒看到美元保單賣超好，這也是一個佐證                     01/20 20:53
→ innominate:不過歷史上每個金融泡沫總是說自己這次跟以往絕對不同   01/20 20:53
→ dans:台灣畢竟比大陸自由  房產也接近恆產  來台退休是可能的       01/20 20:53
→ dans:不過歷史上也沒有金融泡沫會說沒有外資一樣可以泡沫 ㄎ        01/20 20:54
→ pds1:講到陸資，諸位知道偉大馬政府打算放寬中國人永久居留權嗎?    01/20 20:54
→ innominate:金融泡沫不必然與"外資"有絕對的邏輯關聯性             01/20 20:55
→ dans:用唬爛的泡沫化撐不了多久一兩年穩爆  過度游資湧入的泡沫化   01/20 20:55
→ dans:則會在投資結算退潮後立刻爆炸                               01/20 20:55
推 realitysida:好文推                                              01/20 20:56
→ pds1:要房地產跌很簡單，就是讓房地產無利可圖                     01/20 20:56
→ dans:不是外資就是高槓桿的衍生性金融商品嘛                       01/20 20:56
→ dans:你告訴我台灣有符合哪一點？                                 01/20 20:56
→ innominate:至於台灣房市目前是否在泡沫階段我不予置評             01/20 20:56
→ pds1:大家想想有沒有可能把獲利的條件去除掉，就知道會不會跌了     01/20 20:57
→ innominate:歷史上的金融泡沫也不必然跟衍生性金融商品有關         01/20 20:57
→ sdhpipt:陸資不碰公寓透天厝?最近八掛山上面那個大建案不就是陸資?  01/20 20:57
→ innominate:人類從知道怎麼玩金融遊戲的時候就是不斷地吹泡沫       01/20 20:58
推 ksxo:以股市來說 成交量縮就是瞬夕大崩盤的前奏了......            01/20 21:01
→ sdhpipt:股市崩盤前都是創天量吧,很少會高檔量縮                   01/20 21:02
推 k11k:目前房價來看 敢下手的都是要評估很久 交易一定也會變少       01/20 21:02
→ iceyes:而且房地產不可能有緩跌 知道要跌 越早賣掉一定越好         01/20 21:03
→ k11k:不過既然房租漲不起來 其實也沒有必要買房了                  01/20 21:03
→ pds1:新北市1993-2003就是緩跌                                    01/20 21:04
→ pds1:原本打算要租房的，算一算租金比，很多就會決定未來定要買房   01/20 21:05
→ pds1:平平繳3 40年租金，人家繳完貸款有房子 自己繳完租金什麼都沒  01/20 21:07
→ pds1:買房不見得是正確的選擇，但卻是很多人衡量過的想法           01/20 21:07
推 k11k:多出來的錢可以去中南部市區買房養老 我相信很多中南部人同意  01/20 21:08
→ iceyes:繳完貸款，又會變新的都更，然後被公告價徵收               01/20 21:08
推 ksxo:sdhpipt 依據蛋型理論 初跌段就是成交量減少 成交價始跌       01/20 21:09
→ k11k:房子超過50年 除非都更容易　敢花大錢買的少見吧              01/20 21:09
→ pds1:屋主都更才爽，舊房換新房，周邊環境提升，房價就漲了         01/20 21:10
→ iceyes:不然就被XX園區公告價徵收 過10年XX園區突然又變住宅用地    01/20 21:10
→ ksxo:成交量暴增那是在末升段 那是第一波賣點 初跌段是最後機會了   01/20 21:10
→ pds1:市中心的舊房子 不都更的機率趨近於零                        01/20 21:11
→ pds1:現在反都更的，等到房子真的爛倒不能住，                     01/20 21:11
→ ksxo:不過基本上都是事後看才知道當時是在什麼段 現在也許都是大局  01/20 21:11
→ ksxo:的一個小波動而已                                           01/20 21:12
→ pds1:就唉爸哭母拜託政府幫忙都更                                 01/20 21:12
推 hgs1906:廣場協議……推…                                        01/20 21:17
推 cloudwolf:值得一看的文章                                        01/20 21:23
推 simon301:要推論到台灣我是覺得有待商榷 民族性對房子的意義就不同  01/20 21:41
推 nogoya:                                                         01/20 21:42
噓 fanntasy:別傻了，我在東京的兩間大廈，前年去年同區的成交都有漲   01/20 21:47
推 kess:你是念經濟的嗎?                                            01/20 21:56
推 bms:認為會漲的就去買阿  反正幾年後就見真章了                    01/20 22:30
推 t1329kimo:覺得會跌的可以看看崩盤是誰先死XDD                     01/20 22:32
推 bms:反正一定會比有房子在手的人好過就是                          01/20 22:39
推 musha1989:好文推                                                01/20 23:05
推 fox726:台灣不一樣!! 這次不一樣!! 台灣即將變成無敵房地產國家!!   01/20 23:07